ISSN:2500-154Х (online)
ISSN:2227-2917 (print)
12+
Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость
Поиск по сайту

ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ КОНЦЕПТУАЛЬНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ПРЕДПОЧТЕНИЙ

2018 / Том 8, номер 3(26) 2018 [ ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ ]

ЦЕЛЬ. Целью исследования является снижение на предынвестиционной стадии рыночных рисков девелоперов, которые обусловлены тем, что инвестиции в долгосрочные проекты строительства жилой недвижимости обладают высокой степенью неопределенности, а фактическая реакция конечных потребителей на предлагаемое жилье станет известна только в момент старта продаж. Тестирование жилой недвижимости на стадии проектирования на фокус в группах в силу высокой капиталоемкости конечного продукта попросту невозможна. МЕТОДЫ. Риски предлагается снижать за счет концептуального проектирования объектов жилой недвижимости, где особое место уделяется потребительским предпочтениям, поскольку их игнорирование несет в себе значительные рыночные риски. Образ будущего объекта недвижимости (концептуальный проект или облик) рассматривается в виде набора характеристик (факторов), его описывающих, и разрабатывается, обосновывается и принимается на самой ранней (предынвестиционной) стадии проекта. РЕЗУЛЬТАТЫ И ИХ ОБСУЖДЕНИЕ. Показано, что проблема разработки и обоснования концепции нового объекта недвижимости является сложной междисциплинарной задачей, которая решается в разных отраслях науки отдельно. Задача принятия решения об облике нового объекта многоэтажной жилой недвижимости на раннем этапе концептуального проектирования формулируется следующим образом: решается прямая задача условной оптимизации, заключающаяся в необходимости получения образа объекта недвижимости, соответствующего уровню максимальной полезности при ограниченном бюджете на приобретение жилья у потребителя, а затем решается обратная задача - девелопер должен удовлетворить имеющиеся у потребителей предпочтения за минимальный бюджет на осуществление инвестиционно-строительного проекта. ВЫВОДЫ. Под концептуальным проектированием объектов недвижимости понимаются предпроектные работы, включая маркетинговый анализ рынка недвижимости и выявление потребительских предпочтений, в результате которых формируется концепция (облик) будущего здания или комплекса зданий и сооружений, включая внешнюю и внутреннюю инфраструктуру объекта недвижимости, соответствующая большинству потребностей и желаний конечных потребителей.

Ключевые слова:

концептуальное проектирование,потребительские предпочтения,жилая недвижимость,инвестиционно-строительный проект,прямая задача условной оптимизации,обратная задача условной оптимизации,conсept design,consumer preferences,residential real estate,investment and development project,direct conditional optimization problem,inverse conditional optimization problem

Авторы:

Библиографический список:

  1. Medvaydovskaya Y.M. Systemnyi analys osnovnyh ponyatyi konkyrencii na rynke nedvigimosty [System analyses of the main terms of compition on real estate market]. Ekonomika i effektivnost organizacii proizvodstva [Economy and efficiency of the organization of production], 2008, no. 9, pp. 59-65. (In Russian)
  2. Harvard Business Review, Clayton M. Christensen, Theodore Levitt, Philip Kotler. HBR's 10 Must Reads on Strategic Marketing. Harvard Business Review Press, 2013, 224 p.
  3. Philip Kotler, Hermawan Kartajaya, Iwan Setiawan. Marketing 3.0: From Products to Customers to the Human Spirit. John Wiley & Sons Limited, 2010, 208 p.
  4. Vozmilov I.D. Marketingovoe ypravlenie proektami na rynke ziloyi nedvizimosti [Marketing management of projects in the real estate market]. Yekaterinburg, Izdatelstvo Yralskogo gosydarstvennogo yniversiteta Publ., 2010, 138 p. (In Russian)
  5. Prahalad C.K. The Future of Competition: Co-Creating Unique Value with Customers. Harvard Business School Press, 2004, 256 p.
  6. Mishlanova M.Y., Soboleva E.A. Development kak instityt razvitya investicionno-stroitelnoy sfery [Development as Institute of Development of Investment Areas of Construction]. Moscow, MGSU Publ., 2011, no. 6, pp. 301-206. (In Russian)
  7. Asaul A.N., Zavarin D.A., Ivanov S.N. Osnovnyi napravlenya formirovaniya ekonomicheskih effektov ot vnedrenya innovachii v investichionno-ctoitelnyi cikl [The Main Directions of Creation of Economic Effects of Introduction of Innovations in Investment and Construction Cycle]. Vestnyk grazdanskih inzenerov [News of civil engineers], 2015, iss. 50, no. 3, pp. 254-261. (In Russian)
  8. Richard B. Peiser, Anne B. Frej. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business. Washington, Urban Land Institute, 2003, 414 p.
  9. Sternik G.M. Sternik S.G. Analys rynka nedvizgimosti dlya professionalov [Real Estate Market Analysis for Professionals]. Moscow, Economic Publ., 2009, 605 p. (In Russian)
  10. Llinares C., Page A.F. Kano’s model in Kansei Engineering to evaluate subjective real estate consumer preferences. International Journal of Industrial Ergonomics, 2011, iss. 3, vol. 41, pp. 233-246. DOI: https://doi.org/10.1016/j.ergon.2011.01.011
  11. Gibler K., Nelson S. Consumer Behavior Applications to Real Estate Education. Journal of Real Estate Practice and Education, 2003, vol. 6, no. 1, pp. 63-83.
  12. Black R., Brown G., Diaz J., Gibler K., Grissom T. Behavioral Research in Real Estate: A Search for the Boundaries. Journal of Real Estate Practice and Education, 2003, vol. 6, no. 1, pp. 85-112.
  13. Lundgren B. Customer-perceived Value in Residential Developments. International Real Estate Review, 2013, vol. 16, no. 1, pp. 1-27.
  14. Grigoroudis E., Siskos Y. Consumer Satisfaction Evaluation: Methods for Measuring and Implementing Service Quality. Springer US, 2010, 308 p. (International Series in Operations Research & Management Sciences 139), DOI: https://doi.org/10.1007/978-1-4419-1640-2_1
  15. Opoku R.A., Abdul-Muhmin A.G. Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia. Habitat International, April 2010, iss. 2, vol. 34, pp. 219-227, DOI: https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2009.09.006
  16. Zharkov A.A. Formirovanie marketingovih instrymentov sozdaniya potrebitelskoi cennosti syb’ektami rinka ziloy nedvizimosti [Formation of marketing tools for creating consumer value by subjects of the residential real estate market]. Abstract of PH.D. thesis. Мoscow, 2014, 183 p. (In Russian)
  17. Mazur I.I., Shapiro D.V. Development nedvizimosty [Real estate development]. Moscow, Omega-L Publ., 2010, 927 p. (In Russian)
  18. Asaul A.N. Gordeev D.A. Yshakava E.I. Razvityi rynka ziloy nedvizimosty kak samoorganizyuseisya sistemi [Development of the residential real estate market as a self-organizing system]. Saint Petersburg, SPbGASY Publ., 2008, 329 p. (In Russian)
  19. Antipin A.I. Investycionnyi analys v ctroitelynyh organyzaciyah agropromishlennogo kompleksa [Investment analysis in construction organizations of the agro-industrial complex]. Moscow, Dashcov I Co Publ., 2007, 184 p. (In Russian)
  20. Larionova V.A. Ypravlenye investychionnoi privlekatelnostu developerskih proektov [Management of investment attractiveness of development projects]. Ekaterinburg, Publishing house of the Ural State Economic University, 2017, 199 p. (In Russian)
  21. N.M. Karavaeva. Mechanism ypravlenya investycionnoy privlekatelnost’u developerskih proektov kommercheskoy nedvizymosti po staduam ih ziznennyh ciklov [The mechanism for managing investment attractiveness of commercial real estate development projects by the stages of their life cycles]. Abstract PhD in Architecture thesis, Yekaterinburg, 2015, 26 p. (In Russian)
  22. Zhdanova I.V. Architektyrnye metody ocenky I sovershenstvovanya potrebytelskyh svoiyst zhyloi sredy [Architectural methods for assessment and improvement of consumer properties of residential environments]. Abstract of PhD in Architecture thesis, Nizhny Novgorod, 2013, 28 p. (In Russian)
  23. Grebenshchikov K.N. Fynkcionalno-planirovochnay organyzacia mnogokvartirnigo doma dlya semyei s raznym yrovnem dohoda [Functional-planning organization of multi-apartment housing for families with different income levels]. Abstract of PhD in Architecture thesis, Nizhny Novgorod, 2012, 24 p. (In Russian)
  24. Novikov D.A. Metodologiya upravleniya [Methodology of management]. Moscow, URSS Publ., 2011, 126 p. (In Russian)
  25. Kharitonov V.A. Intellektual'nye tekhnologii obosnovaniya innovacionnyh reshenij [Intellectual technologies to prove innovative solutions]. Perm, Publishing house of the Perm State Technical University, 2010, 341 p. (In Russian)
  26. Intellektual'nye tekhnologii upravleniya nedvizhimost'yu / pod obshch. red. A.O. Alekseeva [Intellectual technologies of real estate management / under the general edition of A.O. Alekseev]. Perm, Izd-vo Permskogo nacional'nogo issledovatel'skogo politekhnicheskogo universiteta Publ., 2013. 170 p. (In Russian)

Файлы:

Язык

Лицензия Creative Commons
Это произведение доступно по лицензии Creative Commons «Attribution» («Атрибуция») 4.0 Всемирная.
Количество скачиваний:144